当一般郑州人房产占家庭总资产高达80%以上时，已无人再怀疑，房产的增值与贬值几乎是一个家庭在社会阶层的游标。

家庭财富的命运正随之浮沉跌宕。

今天我们分析下北三环北、金水北区位置较佳的一般品质二手房和高品质二手房，到底能否逃过房价下跌的命运?

这些知名二手房小区房价在众多新盘夹击中，正经历着一场怎样的烈火焚腊肉的大搏杀?

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21世纪社区真老了

春节前一周。

在东区农业东路的刘伟(化名)，以单价1.3万元/平，处理掉21世纪社区一套130平三楼洋房，套现169万跑了……

刘伟说：“这房子对我来说已不是优质资产，涨不动了，还不如套现买8.2%的信托理财，然后再找机会入手一套北龙湖洋房……”

刘伟的甩卖行为，肯定不会得到几万户21世纪社区友邻的一致认同。

其中他不认识的邻居张常文(化名)，就是其中一名。

这位一直觉得没必要换房的中年男人，终于不想和妻子再因为换房发生争执了。

去年冬天，老张还看着电视对妻子说：“你要换房，你掏钱，就是离婚我也不搬家。”

2001年，张常文首付8万元买下了该小区126平米一楼带院的房子，当时每平米单价1980元。彼时楼上普通层仅仅1700多，一楼带院的溢价能力和今天有着天壤之别。

妻子认为这房子以后涨也涨不动了，是时候卖掉换新房了，老邻居们早都搬新家了;张常文却觉得习惯了这里的生活，反正是留着自己住，不卖也罢。

张常文觉得妻子瞎折腾、好攀比;妻子嫌弃张常文没追求、不上进，一提起这事儿俩人就要掰扯两句。

掰扯归掰扯，老张心里其实也在纠结。直到这两天频繁下楼取快递，老张算是完全接受了老婆的想法：这房子，该卖了。

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金水北最大二手房小区

辉煌只是过去

疫情期间出门不方面，网购成为老张家最购物的主要方式，随之而来的便是要频繁下楼取快递。

每次出门前，张常文总是裹着一件薄羽绒服，戴上口罩、戴上眼镜、戴上手套，临出门还要把羽绒服的帽子戴上，因为他目睹过邻居们在小区北门扎堆取快递的场景。

快递小哥把三轮车停在门口，紧挨着大门栅栏摆了一地的快递盒子，栅栏的里侧，则是穿着花花绿绿睡衣的邻居，痴痴地等待着快递小哥将礼品递到手上。最热闹的时候，大门外能停下十多辆三轮车，大门里面站着一二十个取快递的邻居。

说好的不让出门、不让扎堆聚集，张常文取个快递的功夫，就把这两条规矩都给破了。

每次取完快递回到家，他总是对着老婆吐槽吐槽物业，除了担心自己被感染，他还担忧着自己这套房，保值增值是指望不上了。

没想到一个平时最常见最简单的取快递行为，在疫情防控期间，却突然变成了小区品质的照妖镜。

张常文的担忧，并不过分。

在金水北，21世纪社区可是响当当的二手房交易大户，2020年3月初，某二手房平台上发布的该小区在售二手房源就有581套，这也是金水北片区内二手房交易热度最高的小区之一。

21世纪社区能维持二手房交易热的原因，主要有以下几点：

1、位置极佳。东边中州大道，西边花园路，北临国基路，而且有2号线、4号线双地铁，无论去东区、北龙湖还是三环内核心城区都极为方便;

2、房源多，足够维持市场热度;

3、社区内配套完善，有人工湖，有自成一体的小型商业，有健身广场。

4、和金水北新房比起来，价格便宜多了。

但是，二手房交易热度高并不代表卖得好，更不代表能卖个好价钱。我们看看该小区的二手房均价和最新房源的报价便可知一二。

21世纪社区新楼中楼，均价17772元/平。最新房源为中间层69平米三室一厅，总价130万，单价18840元/平;建议售价：15000元/平。

21世纪社区左岸三期，均价14547元/平，最新房源为202平五室一厅，总价300万，单价14824元/平;建议售价：12500元/平。

21世纪社区林苑，均价14009元/平，最新房源为87平米两室两厅，总价125万，单价14367元/平;建议售价：12000元/平。

21世纪社区湖适生活，均价14301元/平，最新房源为80平米两室两厅，总价140万，单价17500元/平;建议售价：15000元/平。

21世纪社区湖畔优邸，均价13514元/平，最新房源160平米四室两厅，总价230万，单价14375元/平。建议售价：11500元/平。

总体来说，21世纪社区二手房价格已经普遍低于金水北片区新盘价格，但仍有10%-15%跌幅。

分析21世纪社区二手房有量无价、比不过同片区新房价格的原因，大体有以下几点：

1、21世纪社区2000年开售，至今已经20年，贷款一定程度受限，房产的金融属性降低;社区各项配套设施老旧，成为新时代的老破小;

2、产品已明显跟不上时代，没有暖气、没有电梯;

3、无大型配套商业，社区内部商业虽丰富但混乱，外围商业也拿不出手;

21世纪社区北门国基路临街商铺

4、首批业主已经获利退出，后续经过多次迭代高净值人群外流，只需看看路边停放私家车的豪车占比就能知道;

5、租户增多;

6、停车位严重不足;

7、物业管理水平跟不上时代节奏;

8、房源太多，互相踩踏，卖不上价;

9、地下室改建游泳馆扰民。

3

金水北最贵二手房小区

王者地位仍在

在金水北的二手房市场，热度能和21世纪社区PK的，只有同在国基路上的普罗旺世。

2020年3月初，同一二手房平台上发布的普罗旺世二手房源有571套，尽管数量上和21世纪社区相当，但是价格却远超21世纪社区，成为金水北最贵二手房小区。

普罗旺世一期温莎城堡，均价在22000元/平左右，最近成交的160平米四室两厅，总价330万，折合单价20774元/平;建议售价：18000元/平。

二期罗曼维森东院，均价在20656元/平左右，最近成交的168平米四室两厅房源，总价315万，单价折合18750元/平;建议售价：16000元/平。

三期佛罗伦斯东院，均价在19925元/平左右，最近成交的92平米三室两厅房源，总价163万，单价折合17664元/平;建议售价15000元/平。

四期塞纳维斯，均价在21326元/平左右，最近成交的90平三室两厅房源，总价176万，单价折合19654元/平;建议售价：17000元/平。

五期地中海，均价在22058元/平左右，最近成交的89平两室一厅房源，总价172万，单价折合19326元/平;建议售价：17000元/平。

六期波特兰，均价18042元/平左右，最近成交的83平米两室两厅房源，总价150万，单价折合18073;建议售价16000元/平。

七期温泉别墅，均价30849元/平左右，最近成交386平边户房源，一次性付款总价1280万，折合单价33160元/平;386万物有所值。

普罗旺世停车位，13万/个左右。

普罗旺世能够成为金水北区最贵二手房小区的原因，大体有以下几条：

1、房龄虽然老，但是物业服务和维护较好，房产保值;

2、社区文化好，生活氛围是金水北之最;

3、物业服务水平高。同样是简单的取快递，普罗旺世物业人员可以代取送到业主家，无需扎堆;

4、社区各类配套完善，10000平米儿童会馆、7000平米运动健身会馆、1500平米温水游泳馆、35000平米南北双私家公园广场、SPA水疗咖啡厅、宴会厅、婚礼教堂、星巴克、培训机构众多，小店铺管理好，街道形象佳。

5、教育配套出众，有一八国际学校、七十七中、银河路小学、郑州师范学院附属外语中学等学校环伺，这是新建楼盘后起之秀很难超越的。

6、业主虽有迭代，但整体圈层依然处在金水北之巅，从路边停放的私家车就能看出端倪，路虎、奔驰、宝马、凯迪拉克、保时捷等中高端车型较多。

以上种种原因，促使普罗旺世成为金水北二手房最贵小区。但是交房十多年后，普罗旺世的短板也在不断凸显。

最直观的便是停车难问题。普罗旺世社区沿街停车位常年停满，双向车道也被占据一半仅剩单车道。你可能在绕着地中海转了两圈才能在路边找到一个空位塞进去，刚进家门挪车电话就来了。

再者，有实力的业主逃离涌向东区、北龙湖、普罗理想国甚至是移民海外，普罗旺世业主也在逐渐迭代，这是老一代高端小区一贯的趋势。

大趋势已定，再加上金水北众多新楼盘的冲击，不禁要问一句，普罗旺世的王者地位还能坚持几年?

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金水北新盘

强力冲击二手房

金水北陆续面世的新盘众多，主要有万科民安江山府、名门翠园、美盛教育港湾、华瑞紫金嘉苑、瀚宇天悦城、美景美境、瀚海思念城、碧桂园天麓、泰山誉景、融创中原大观、保利海德公园等。

新盘大军压境，金水北这两大二手房神盘能否扛得住?不妨多维度深入对比一下。

1、产品PK

产品面积段方面，普罗旺世、21世纪社区的产品面积段覆盖比较广，这就造成业主圈层的不统一。而新楼盘原本体量小，产品设计也更容易保持统一性。

比如万科江山府，整个一期规划12栋高层，户型分别是110㎡、142㎡、177㎡两题两户设计，刚改、改善属性明显;

再比如美盛教育港湾首期地块，面积段在75-138㎡，刚需、刚改属性明显，均容易保持业主圈层的一致性。

产品种类上，普罗旺世中有洋房、别墅、高层均有;21世纪社区多层、高层为主;新楼盘项目基本是高层为主。从稀缺性上说，普罗旺世别墅、洋房势必是区域中的稀缺，其他多层、高层的二手房小区，自然会被新楼盘冲击。

小区内部设施、景观设计方面，这个不同时代有不同的产品，没必要直接对比，但是不可否认的是后期维护没有做到位的二手房小区，都将因为这些细节被买家无情杀价。

停车位规划方面，普罗旺世和21世纪社区不用再多说，新小区的停车位配比，还是能够满足业主需要的，这解决的不仅仅是停车问题，还是未来出行最后1公里的交通问题。

2、交通PK

先来说说共性的交通，这是促使金水北片区房价坚挺的核心利器之一，金水北范围内已经开通和规划中的地铁线一共有4条地铁线，其中2号线已经开通，3、4号线正在施工预计今年开通，7号线也在施工中，22号线还在规划中。

密集的地铁线将金水北众多楼盘串联起来，无论二手房还是新楼盘雨露均沾。

金水北部分楼盘分布示意图

普罗旺世西侧3号线，北侧4号线;21世纪社区西侧2号线，北侧4号线。

新楼盘中万科江山府东侧3号线;名门翠园楼下4号线;瀚宇天悦城北侧4号线、东侧7号线;美景美境和瀚海思念城旁边就是地铁7号线和4号线;碧桂园天麓地铁2、4号线;美盛教育港东侧7号线，首期地块距离稍远;华瑞紫金嘉苑南侧4号线东侧7号线……

要是比地铁，比交通，新老楼盘实力相当，谁都不怕谁。

3、教育PK

再来说说教育，普罗旺世有一八国际、七十七中、银河路小学、郑州师范学院附属外语中学等学校，别的不说，一个一八国际就足够傲视金水北了;21世纪社区就没那么好运了，旁边学校虽然有七十六中学、世纪先锋学校、郑州华夏中学等，但都谈不上出众。

可是，新楼盘在教育上可是铆足了劲。

比如以教育和地段为卖点的美盛教育港湾项目，整体规划11所幼儿园、5所小学和2所中学，已确定的学校为郑州外国语中学联合办学和纬五路一小联合办学，不管是联合办学还是名校直属管理，最起码金水北的教育高地已经被美盛占领了。

再比如瀚宇天悦城，在教育资源上同样有着自己的杀手锏——郑州龙门实验学校，中小学9年一站式教育，金水区重点，初中部由八中监管，小学由纬五路一小业务校长全面负责。

可以说，金水北原本没有太多好的教育资源，好不容易盼来的好学校，各个名花有主，老旧二手房小区沾不上半毛钱便宜。

4、商业PK

金水北虽然早已是成熟区，但是能谈得上购物体验的大型商业还是比较匮乏，最近开业不久的宜家、yoyopark已经算是能拿得出手的了。

在此之前，普罗旺世和21世纪社区这样的超大小区，完全依靠自己配套的商业街，片区内其他小区只能靠路边店。

但是在此之后，金水北众多新楼盘都会在商业上发力。

美盛教育港湾规划有百万方商业，还加持喜来登五星级酒店与皇庭顶级商业运营公司;

美景美境3万方block街区;

瀚海22万方商业;

碧桂园天麓10万方商业中心;

瀚宇天悦城规划邻里商业中心、下沉商业街;

翠园风情商业街……

新楼盘在商业上的发力，往大了说，是带动整个金水北的商业发展，往小了说，那是为自家楼盘配套更多价值支撑。

这些价值支撑，老旧二手房小区只有眼巴巴看着的份儿。

5、物业PK

21世纪社区的物业水平不用多说了，门口取快递的场面就很明白了;普罗物业其实也不用再啰嗦，这是郑州标杆的物业公司。

新楼盘未交付，现在说他们物业好似乎为时过早，但从这些楼盘房企过往社区的物业管理水平来看，还是要远胜过金水北多数二手房小区的。

金水北多数二手房小区普遍面临房龄较久、物业服务水平跟不上时代的局面，这是历史原因，其实也是人为原因。

新楼盘用更高的物业服务费，带给业主们更好的物业服务水平，同时将带给楼盘更稳妥的保值。老旧二手房小区，除了普罗旺世，基本都不用指望靠物业保值了。

6、价格PK

普罗旺世和21世纪社区的二手房价格前文已有，我们重点看看金水北新楼盘的价格。

目前新楼盘中最贵的是万科江山府，开盘时大面积户型单价高达22500元/平，整体均价19000元/平;

名门翠园在售的主要是公寓产品，原来的住宅产品价格也已经到了18000-19000元/平左右;

美盛教育港湾开盘时均价在17500-18000元/平左右;

瀚海思念城均价18000元/平左右;

瀚宇天悦城均价16600元/平左右;

美景美境目前剩下大户型均价17500元/平左右;

碧桂园天麓精装修20000元/平左右;

华瑞紫金嘉苑均价16000-165000元/平左右;

泰山誉景均价16500元/平左右。

整体对比下来，你会发现金水北新盘正在烈火般焚烧21世纪社区这些老腊肉二手房。

但目前仅万科江山府能与普罗旺世这样的经典二手房PK。

金水北得益于金水区外溢以及与东区交通便捷。目前房价在15000-20000之间，其实竞争对手是白沙高端盘、老经开和滨河国际新城改善盘。

2020年，几大改善片区对这部分群体的争夺将非常激烈。

普罗旺世七期386平温泉别墅边户售1280万，约等于北龙湖一套200平一楼带院房产的价格。

温泉别墅产品力远胜北龙湖一楼带院洋房，但区位却不如北龙湖，二者的PK给我们带来诸多深度思考。

普罗的社区和物业都有着诗一般的梦幻，但新时代正面临北龙湖新贵“冷月葬诗魂”。

建议21世纪社区和普罗旺世多套房业主尽快出手，调成更优质房产或者持有现金，同时建议急住购房者可以低价入手两小区二手房，否则就去金水北、白沙、经开、滨河买优质新房。

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：塔夫